Материалы выпуска
Итоги года: опережаем Москву и Петербург и продолжаем копать вниз Рынок ЖК «Ключевой»: 10 веских причин обосноваться именно здесь Новости партнеров Место пусто: анализ цен на аренду офисных помещений в Новосибирске Рынок Топ-5 необычных квартир Новосибирска-2016 Рынок «Дискус» расширит дорогу на Плющихинском за свой счет Инструменты Круговорот еды: в центре Новосибирска кафе и рестораны теснят магазины Рынок
Рынок
Материалы выпуска
Итоги года: опережаем Москву и Петербург и продолжаем копать вниз
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Автор: Анна Иванова
Фото: pixabay.com
Показатели за 2016 год выглядят пессимистично, - рынок на спаде. Застройщики называют кризис новой формой жизни. О позитиве, индексе одобряемости и том, почему ипотека не боится утраты господдержки, — в материале РБК

Мэр Новосибирска Анатолий Локоть на заседании правительства Новосибирской области сообщил, что на начало декабря в городе введены 1,12 млн кв. метров жилых площадей — это 80% от запланированных в 2016 году. За тот же период прошлого года было введено 1,495 млн кв. метров. Локоть утверждает, что Новосибирск находится в числе лидеров по объему ввода жилья в России. «Обеспеченность каждого жителя города Новосибирска общей площадью жилья сегодня составляет порядка 24 кв. метров. Опережаем Москву и Санкт-Петербург и идем в ногу с другими крупными областными центрами, городами-миллионниками», — подчеркнул Анатолий Локоть.

В начале декабря президент некоммерческого партнерства строителей сибирских регионов Александр Савельев заявлял о тяжелом положении в отрасли.

«Вряд ли можно говорить о какой-то стабилизации, о том, что мы достигли дна. Нет, мы продолжаем копать вниз», — говорил Савельев на заседании Регионального делового клуба строителей.

По статистике, приведенной Савельевым, доля прибыльных строительных организаций в регионе — всего 72%. С января по сентябрь этого года они заработали 1,5 млрд рублей, а убытки в отрасли составили почти 2,5 млрд. Внешне оснований для оптимизма нет — рынок в лучшем случае перешел от рецессии стагнации.

По данным независимого аналитика рынка недвижимости Сергея Николаева, кроме падения на четверть объемов ввода жилья мы наблюдаем огромное — минус 46% — падение показателей закладки новых домов.

Кроме падения доходов населения, Александр Савельев видит причины этому также в кризисе перепроизводства: от 30 до 40% квартир в сданных домах не проданы. «В следующем году, в оптимистичном варианте мы останемся на уровне 2016 года, а в пессимистичном упадем еще на 15-25% — это моя оценка», — заявил Савельев.

Однако кроме деструктивных процессов на рынке наблюдаются позитивные тенденции.

 «Кризис 2008 года был действительно мировой, а 2014–2016 годы просто расставляют все на свои места и делают цены такими, какими они должны быть, без надутого пузыря, и мы начинаем жить более-менее по карману. Это не кризис, это новая форма жизни, к которой мы привыкаем», — прокомментировала директор компании «Сибмонтажспецстройнедвижимость» Ирина Павлова порталу НГС.

Тренды года

По данным аналитической службы портала N1, за 2016 год «вторичка» незначительно подешевела, а цена на новостройки пошли вверх и практически вернулись к показателям 2014 года. Квадратный метр нового жилья в городе стоит 53 200 рублей — это на 6% выше, чем в декабре 2015 года. Основной рост пришелся на вторую половину 2016 года, максимально за год подорожали «трешки» — на 20% за квадратный метр. Если год назад стоимость квадрата в новостройках разной комнатности заметно отличалась, то сегодня цена практически сравнялись, дороже всего стоит квадратный метр в «двушках».

На рынке новостроек сократился инвестиционный сегмент жилья. Директор АН «Жилфонд» Александр Чернокульский уверен, что тренд сохранится и в 2017 году.

 «Стоимость недвижимости плавно снижается последние два года, вложения в новостройки не дают доходности в 25-30%, которая наблюдалась три года назад. Неудивительно, что инвесторы предпочитают не вкладывать деньги в недвижимость, а размещать их на депозитах, чтобы иметь возможность в любое время ими воспользоваться», — заявил Чернокульский на пресс-конференции «Рынок жилья: итоги 2016 и прогнозы на 2017 год»

Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев также считает, что застройщики сейчас вынуждены конкурировать и с собственными подрядчиками, и со вторичным жильем. Скажем, в одном доме, сдающемся очередями, наряду с отделом продаж застройщика квартиры одной площади с одинаковыми характеристиками предлагают подрядчики и инвесторы первой очереди сдачи объекта.

На той же конференции заместитель начальника Департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Роман Теленчинов отметил, что среди горожан растёт спрос на двух- и трёхкомнатные квартиры и в основном сейчас новосибирцы приобретают жилье для себя.

«Строительные компании стали больше задумываться не только о качестве домов, но и о благоустройстве территории. Это касается в том числе и жилья экономкласса», – отметил Теленчиков.

Анатолий Локоть отмечает, что Новосибирск в принципе отличает то, что «большая часть объектов строится по системе комплексного освоения территорий».

Кроме основного тренда — смещения спроса в сторону готового жилья — люди стали больше внимания уделять критериям выбора, деталям. Директор по маркетингу ФРК «Этажи» Тимофей Колоколов отмечает, покупатели стали более привередливыми, дольше принимают решение и смотрят больше вариантов в процессе покупки.

  Отдельная тема – проблемы комплексной застройки. Инфраструктуру – дороги, садики, школы и поликлиники во вновь созданных жилмассивах по закону должен обеспечить муниципалитет. Но денег на оперативное решение этих задач в бюджете нет. Застройщики в Новосибирске решают эти проблемы авансом, за свой счет, выставляя счета муниципалитету несколько лет спустя. Пример – дороги в «Плющихинском», коммуникации в «Просторном», финансируемые ГК «Дискус», учебные заведения в «Весеннем», проекты которых осуществил «Первый строительный фонд», школы в «Плющихинском», спроектированные и разработанные за счет «Дискуса»

Ипотека растет и прощается с господдержкой

Еще одна яркая тенденция – увеличивающийся процент сделок по ипотеке. Гендиректор концерна «Сибирь» Дмитрий Червов комментировал НГС: «В этом году у нас резко выросло число ипотечных сделок: раньше их было 15–20 %, а сейчас — 80–90 %. Цена осталась на том же уровне, а на некоторые позиции даже подросла на 3–7 %.

По данным АИЖК, объем выдачи ипотечных кредитов в России в 2017 году может превысить 1,7 трлн рублей и стать рекордным за всю историю. Тимофей Колоколов сообщил, что повышается процент одобрения ипотечных сделок: «Средняя статистика по рынку держится на уровне 60–65 %».

Глава ВТБ Андрей Костин вообще предположил, что именно ипотека может стать основным фактором роста банковского рынка России в ближайшие пять лет: «Государство может дать дополнительный импульс этому виду кредитования через принятие мер по развитию рынка ценных бумаг с ипотечным покрытием», — сказал Костин во время декабрьского доклада на заседании Совета Федерации.

При этом отмена господдержки не окажет существенного влияния на рынок ипотечного кредитования. Так, на ноябрьской конференции «Ипотека-2017» начальник отдела по работе с партнерами жилищного кредитования по г. Новосибирску ПАО «Сбербанк» Вера Невара говорила, что «Сбербанк» нивелирует риск спада на рынке ипотеки от прекращения программы господдержки за счет акционных продуктов для первичного рынка. Также поступают многие: предлагают ипотечные кредиты по ставкам, близким к действующим в рамках госипотеки.

Законодательные потрясения

В следующем году на себестоимость жилья однозначно повлияет принятое в Новосибирской области решение о повышении тарифов ЖКХ на 15%. Возможно, большая часть этого повышения будет нивелирована ценовой политикой самих застройщиков, так как рыночных оснований для увеличения цен нет.

Второй важный момент – изменения в 214-ФЗ и появление «страховочного» фонда. В 214-ФЗ появилось целых 8 дополнительных пунктов.

 Директор НО «ПОВС застройщиков» в Новосибирской области Лариса Гильмутдинова так прокомментировала НГС эти нововведения: «Теперь застройщику необходимо получить заключение регионального Минстроя, которое выдается после анализа проектной декларации. А требования ужесточились. Например, с 1 июля минимальный уставный капитал должен составлять от 2,5 млн до 1,5 млрд рублей, а раньше он мог быть хоть 10 тысяч рублей. Также предполагается отсутствие задолженностей — здесь, я думаю, будут считаться и платежи за аренду земли. Обязательной стала и ежемесячная публикация фотографий со стройплощадки на сайте, домен которого должен принадлежать именно застройщику, а не агентству недвижимости».

Еще новация – введение с 1 января компенсационного фонда с целью госгарантий достройки проблемных домов. Формироваться такой фонд будет из отчислений застройщиков. Он заменит систему страхования. Закон был принят Советом Федерации, а механизм управления, правила использования средств пока находятся в проработке. По сути, практически все изменения в 214-ФЗ заработают только с 1 июля 2017 года.

Пока схемы отчисления этого «налога» в бюджет непонятны – будет он взыматься с застройщиков поквартирно, с каждой продажи или сразу оптом со всего дома, даже если квартиры в нем еще не проданы.

Если такой налог будет взиматься с объекта в целом, да еще и авансом, когда дом находится на стадии котлована, то такая сумма отчислений будет весомой и для крупных застройщиков. Небольшие по объемам строительства застройщики такую выплату авансом просто не смогут обеспечить.

 Генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский:

Нам повезло, что в этот сложный период мы вошли с распределенной по стадиям строительства корзиной проектов. Все наши проекты находятся в различной степени готовности. Такой распределенный пакет позволяет вести работу в плановом порядке, постепенно строя и вводя объекты и имея задел на ближайшие несколько лет.

Сейчас мы находимся в активном поиске новых площадок. Старт ЖК «Пифагор» показал, что формат жилья, который мы предлагаем в субцентральных территориях города с развитой инфраструктурой, востребован. Кроме того, хочется попробовать, что такое левый берег, есть основания полагать, что и там мы найдем своего покупателя.

Мы понимаем, что, заложив объекты в 2016–2017 годах, мы обеспечиваем ГК «Стрижи» эффективное, планомерное развитие и лидерство на рынке в конце 2017–2018 годов, когда возникнет дефицит новостроек.

Бывший первый вице-мэр Новосибирска Владимир Шумилов, много лет курирующий сферу строительства в Новосибирской области, на заседании регионального делового клуба строителей в начале декабря констатировал, что в следующем году «нужно держать оборону и с надеждой смотреть на наше руководство», но решать вопросы и на местах, поскольку «Трамп не приедет сюда решать наши вопросы». Чиновник считает, что нужно работать с банками «не под общую гребенку», хотя есть четкое понимание того, что «пока экономика не встанет на ноги, не будет резкого прорыва в строительстве». fedpress.ru

По словам генерального директора ГК «Стрижи» Игоря Белокобыльского, локальный выход из кризисной ситуации очень прост.«Делать тщательно, красиво и хорошо дело, которое ты умеешь, и быть, в первую очередь, клиентоориентированным. Не стоит грузиться геополитическими проблема, лучше эту энергию направить на развитие тех резервов, которые можно и нужно использовать для улучшения своей работы», — уверен Белокобыльский.

Заместитель генерального директора по строительству, группа компаний «Первый строительный фонд» Ольга Кылосова: 

В 2016 году нам удалось достичь неплохих результатов — мы ввели 60 000 квадратных метров жилья. То есть практически в 3 раза превысили показатели 2015 года. До конца этого года готовимся ввести в эксплуатацию свой первый современный панельный дом на микрорайоне «Весенний». Еще два современных панельных дома — 16- и 25-этажный — продолжаем строить. Строительство панельных домов стало возможным благодаря запуску в начале прошлого года собственного завода крупнопанельного домостроения «Арматон».