Деление новостроек на некие сегменты по ряду показателей принято как минимум полвека. В советское время были «хрущевки», «сталинки», «брежневки». Исходя из типа квартиры покупатель до сих пор сразу четко понимает, какого размера кухня и даже какой планировки квартир в доме.
Четыре года назад Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (фонд РЖС) и Российской гильдией риэлторов была утверждена единая для всей России методика деления новостроек по классам, учитывая потребительские характеристики.
Суть методики
По классификации выделен ряд критериев для группировки квартир с учетом потребительских характеристик. Они делятся на отсекающие (базовые, определяющие конкретный жилой комплекс в один из классов) и факультативные (дополнительные, то есть описывающие параметры, обычно присущие жилью данного класса).
К отсекающим характеристикам относят площадь кухни и комнат, количество и наполнение общедомовой и придомовой территории, инженерное оборудование, стандартность архитектурных решений.
Обычно площадь комнат и квартир находится в прямой корреляции со статусом жилья. С ростом класса возрастает площадь общественных помещений в доме — кладовые, колясочные, холлы, повышается качество инженерии, уровень строительных и отделочных материалов. Лучше продумывается и оборудуется придомовая территория. Чем ниже класс, тем больше стандартных архитектурных решений обычно используется. Локация проекта не выделена в отдельный критерий, однако как показывает опыт, более дорогие и статусные комплексы тяготеют к центральной части мегаполиса.
Нетесные рамки
По словам руководителя отдела маркетинга компании «АКВА СИТИ» Надежды Кондратюк, несмотря на принятую методику, понятие классов жилья остается размытым, четкого соблюдения нет. «Например, высота потолков в одном из комплексов комфорт-класса по другим параметрам, в первых домах была 2,40-2,50 м, — рассказывает Кондратюк. — Что не только не вписывалось ни в какие критерии комфорта, но и производило удручающее впечатление на высоких покупателей. А приличное благоустройство территории, наоборот, сейчас стремятся делать все застройщики, и в эконом-классе тоже»
С Кондратюк согласна и руководитель агентства недвижимости «Жилфонд» Ольга Прушковская.
«Российская гильдия риэлтеров составила классификацию жилых комплексов, но это больше внутренний документ для специалистов по недвижимости, где перечислены характеристики того или иного вида жилья, — говорит Прушковская. — Застройщики не обязаны им руководствоваться. А каких-то четких стандартов для строительных компаний на законодательном уровне не установлено»
В московской традиции относить микрорайоны комплексной застройки к проектам комфорт-класса, где за счет массовости застройки и типовых проектов достигается невысокая стоимость квадратного метра и при этом есть вложения застройщика в инфраструктуру. В реалиях Новосибирска недвижимость в Плющихинском жилмассиве, просторном, «Матрешках», относят к эконом-классу. При этом, скажем, в проектах «Дискуса» весьма просторные квартиры с продуманной планировкой, а во дворах достаточно места для парковки.
По данным аналитиков портала N1.RU, в Новосибирске средняя цена квадратного метра в доме эконом класса — 39,3 тыс. руб, в доме комфорт-класса — 55,5 тыс. руб (выше на 40%), в доме бизнес-класса — 70 тыс. руб. Дома эконом-класса в основном в Новосибирске строят из панелей, в комфорт и бизнес-классе ожидаемо превалирует кирпич-монолит и кирпич, с увеличением доли последнего в бизнес-классе.
Площади квартир при этом сильно разнятся только в многокомнатных квартирах. Так, средняя трехкомнатная квартира в бизнес-классе в среднем на 4 кв.м. просторнее комфорт класса, и на 9 кв.м больше эконома.
Если говорить о цене, стоит учитывать ряд моментов. Без сомнения, с повышением статуса проекта растет цена за квадратный метр. Однако из-за увеличения площади квартиры итоговая стоимость объекта может быть выше не на 20-25%, а на 50 и даже на 100%.
Указанием определенного класса новостройки в описании застройщик подчеркивает преимущества проекта: акцент на низкой цене в экономе, на статус в бизнес-классе. Иногда за указанием класса стоит просто маркетинговый ход, позволяющий обосновать более высокую цену за квартиру с определенными недостатками или проект с недочетами.
КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ
Ольга Дорохова, директор по маркетингу ООО «СЛК»:
— Каждая категория жилья имеет четкие отличия — технология строительства (панель, композит, блочное строительство, монолит, классическая кирпичная кладка), наличие единых стандартов в остеклении и отделки фасадов, внутридворовое пространство, количество парковочных мест, высота потолков, виды отделки, инфраструктура, транспортная доступность. К категории элит по международным стандартам можно отнести только отдельные готовые объекты от частных продавцов.
Ольга Прушковская, руководитель офиса агентства недвижимости «Жилфонд»:
— На сегодня мы чисто визуально определяем класс жилья. Небольшая площади, простые материалы, большое количество квартир — это экономсегмент; кирпич, более просторные площади, удобные планировки — это, скорее всего, комфорт; бизнес-класс — это охраняемая территория, подземная парковка, интересный дизайн дома. Элитного жилья в чистом виде в Новосибирске очень мало. Редкий застройщик сегодня может соблюсти весь комплекс самых высоких требований. Где-то слишком низкие потолки, где-то не хватает развития инфраструктуры, где-то подводит вид из окна. Но недочеты не мешают компаниям называть свои проекты элитными, присваивать им какие-то определенные классы.
Регина Пожидаева, менеджер отдела продаж Федеральной риелторской компании «ЭТАЖИ» в Новосибирске:
— Клиенты выбирают объекты исходя из своих потребностей и финансовых возможностей. Задача специалиста по недвижимости заключается в том, чтобы показать клиенту, какие возможности у него есть на рынке недвижимости, решить его задачу максимально выгодно. И делить специалист не будет: «так, смотрим только эконом и эконом-комфорт, в комфорт не поедем» — все потому, что каждая ситуация индивидуальна.