Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Коттедж: строить самому или купить готовый, — что выгоднее
Материалы выпуска
Новостройки Ленинского района Новосибирска: цены, детали, тенденции Рынок Коттедж: строить самому или купить готовый, — что выгоднее Решения Инвестиции в жилье: эксперты назвали критерии доходности новостроек Экспертиза Эконом, комфорт, бизнес и элит: кому важны и для чего нужны классы жилья Инструменты
Решения Новосибирск,
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска
Коттедж: строить самому или купить готовый, — что выгоднее
Желание жить в своем доме можно реализовать несколькими способами: купить землю и построить дом, купить недостроенный дом, купить готовый дом в коттеджном поселке. РБК Новосибирск разбирался в выгодах вариантов
Фото: firestock.ru

В принципе практически все опрошенные эксперты сошлись на том, что если уделять строительству максимум личного времени, самостоятельно контролировать все процессы и обрести нужное количество знаний и навыков для этого, то сэкономить можно порядком. Однако для большинства людей такое погружение в вопрос просто невозможно.

Купить землю

По словам руководителя офиса агентства недвижимости «Жилфонд» Вадима Степанова, стоимость участка зависит от назначения земли. Участок может располагаться на территории ДНТ, СНТ, или ИЖС.

«Если это садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ), то участок площадью 6 соток может стоить от 300 тысяч рублей. Если это дачное некоммерческое товарищество (ДНТ), то здесь цена от 600 тысяч рублей. Но площадь участка побольше: порядка 8-10 соток, — рассказывает Степанов. — Если это земля под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), то здесь может быть два варианта. В недавно основанном жилом комплексе на землях ИЖС (без инфраструктуры)  — от 600 тысяч рублей. Участки здесь тоже, как правило, попросторнее: порядка 10 соток. Если на территории развита инфраструктура (есть коммуникации, хорошие дороги), то примерно — от 1 миллиона 400 тысяч рублей»

Цена, по словам Степанова, разнится из-за тех возможностей, которые дает та или иная категория. В ДНТ и на ИЖС можно строить индивидуальный дом, а потом оформлять в нем прописку. «Люди хотят приобрести землю под ИЖС, поскольку опасаются высоких платежей в ДНТ, которые берутся за содержание и обустройство поселка, — поясняет Степанов. — Но платежи в разных ДНТ отличаются. Где-то берут 10 тысяч рублей, а где-то и 250 в год. Многое зависит от перечня услуг. Это может быть и вывоз мусора, и уборка снега, и строительство дорог»

Фото: firestock.ru

Купить участок в коттеджном поселке

По словам руководителя отдела продаж компании «Сибирский дом» Валентина Канаева, доступная цена земли за пределами коттеджных поселков — это кратковременная выгода на начальном этапе строительства. «Когда дом будет построен, встанет большой вопрос о наличии и качестве дорог к вашему дому, об уборке снега в зимний период, — говорит Канаев. — Индивидуальному застройщику самостоятельно решать эти вопросы сложно и дорого. Управляющая компания коттеджного поселка берет эти вопросы на себя. Собственники жилья платят в среднем по 2000 рублей за пользование инфраструктурой. Это выгодно, даже дешевле, чем в городе». Дом в поселке — это достаточно большой и значимый комплекс услуг. Охрана, интернет, вывоз мусора, видеонаблюдение, детские площадки и зоны отдыха, дороги, в том числе наличие в пешей доступности остановки общественного транспорта. «Уверен, что выгоднее строить дом самому, но на земле коттеджного поселка», — заявляет Канаев.

Пожалуй, самое главное для оценки участка в поселке — инфраструктура. «Есть определенный минимум решений для комфортной жизни, — рассказывает Руслан Алабин, управляющий коттеджным поселком «Зеленая усадьба». — Электричество — мощность не менее 10 кВт на домохозяйство. Водопровод — централизованная подача воды. Чаще это собственные скважины, иногда сети «Горводоканала». Поскольку чаще поселки удалены от обычной городской инфраструктуры — наилучшим способом обогрева является газовое отопление. В вопросе дорог обычным считается щебеночное покрытие, хотя в последние два года наметилась тенденция на асфальтирование. В принцпее, чем качественнее дорога, тем выше поселок может себя позиционировать»

При выборе поселка есть еще один нюанс. Ряд поселков при строительстве требуют соблюдения единства стиля, что резко ограничивает фантазию хозяина или требует увеличенных финансовых вложений. Скажем, в одном из популярных коттеджных поселков на участке можно ставить гараж, но он должен быть кирпичным и выполненным в едином стиле с жилыми домами. В этом случае гараж из газобетонных блоков или из панелей, облицованный сайдингом, обошелся бы владельцу явно в меньшую сумму.

 Николай Ивакин, менеджер отдела загородной недвижимости ФРК «ЭТАЖИ» в Новосибирске:

Если купить землю в коттеджном поселке, то все равно придется строить дом. При строительстве дома, скорее всего, будет условие соблюдения концепции и единого стиля. Важно смотреть, чтобы в коттеджном поселке была выстроена нужная инфраструктура. Можно выбрать землю, можно материал — сибит, кирпич, каркасная технология. По оценке — важно разобраться со стоимостью, оценить земельный участок по сравнительному и затратному анализу. Соответственно, это сравнение предложений в этом же районе по похожим критериям либо по затратам на строительство дома.

Выбрать недострой

Такой вариант, без сомнения, дает возможность для экономии. Опасностей здесь порядком: неизвестно, соблюдались ли технологии строительства, как консервировался объект, или недострой стоял брошенным несколько лет. «С одной стороны, купить такой можно: часть работы там уже выполнена, такие объекты стоят дешевле, — рассуждает Степанов. — С другой — сложно рассчитать, сколько денег потребуется на завершение строительства». Если участок не на территории коттеджного поселка, сюда добавляются определенные риски. По данным аналитиков «Жилфонда», недостроенный дом в Новосибирске может стоить от 3,5 млн. руб.

Купить готовый

Основная проблема здесь — сложность в подборе дома. Планировки, ориентация по сторонам света, площадь помещений и их назначение. «Дома строят, как правило, для себя, при возведении учитывая именно свои потребности, — говорит Степанов. — А потом у владельца по каким-то причинам меняется ситуация в жизни, возникает необходимость продать недвижимость». Еще один вопрос — адекватность цены при продаже. «Хозяин в коттедж вложил много денег и разумеется, он хочет их получить при продаже, — продолжает Степанов. — Самый популярный запрос клиентов сейчас это коттеджи со средней площадью 100 «квадратов» и хорошей транспортной доступностью. Подобные варианты люди хотят купить примерно за 5 миллионов рублей. Но владельцы просят больше — от 6 миллионов. И это, как правило, коттеджи без отделки».

Стоит учесть часто встречающиеся нарушения технологий строительства, устранение которых может стоить сотни тысяч рублей. «Промерзание, холодные помещения, течь кровли, трещины конструктива здания», — перечисляет представитель компании «Зеленый дом» Дарья Толкачева.

Сейчас в пуле предложений на сайтах встречаются свежепостроенные коттеджи или дуплексы, недорогие по цене, с отделкой под ключ. «Часто в таких объектах дешевым ремонтом скрывают недостатки строительства. — комментирует проблему директор «Центра продаж новостроек» Элла Буравлева. — Под линолеумом скрываются ужасные перекрытия, когда первый этаж видно в щели пола второго. Бывают проблемы, если дома ставят осенью и зимой с нарушением технологий, потом может «плыть» фундамент».

Строить самому

«Себестоимость строительных материалов всегда ниже цены за готовое жилье, — уверен Валентин Канаев. — Можно разработать индивидуальный проект дома, воплотить в жизнь свою мечту и учесть массу особенностей при строительстве: планировка жилых комнат, размер и ориентация по сторонам света окон в доме, местоположение входной двери. В нашем регионе покупатель выбирает именно вариант индивидуального жилищного строительства».

Стоимость постройки дома в компаниях чаще всего рассчитывается в нескольких категориях: домокомплект, под черновую отделку, под чистовую отделку, под ключ.

Валентин Канаев, руководитель отдела продаж компании «Сибирский дом»:

«Каменные дома всегда стоят дороже, потому что технология их возведения более сложная, ресурсозатратная. Уже на этапе закладки фундамента под тяжелый каменный дом придется хорошо потратиться. Есть и рыночные явления. При оценке загородной недвижимости (дом без учета стоимости земельного участка) рекомендую пользоваться такой формулой: берете рыночную стоимость 1 м кв. средней трехкомнатной квартиры, умножаете получившуюся величину на 2, — получается средняя стоимость 1 м кв. индивидуального жилого дома в рыночных ценах».

Строительство дома требует не только финансовых ресурсов. Фундамент должен выстояться, сруб должен высохнуть. В результате строительство дома не заканчивается за один сезон, а зачастую растягивается на два. Есть и технологии строительства, предполагающие быстрое возведение — каркасная технология, дома из клееного бруса. В любом случае стоит рассчитать дома сходной площади в разных строительных материалах, исходя из деталей вашего участка.

Многое зависит от квалификации заказчика и его желания самому инвестировать свое время и силы в свой дом. По расчетам экспертов, при выполнении части работ самостоятельно можно сократить расходы на 30%. Если все работы поручаются подрядчику, напротив, к стоимости строительства надо добавить от 10 до 20%.

Есть эксперты  и компании, специализирующиеся на удешевлении строительства. Доверять таким или нет, — решать потребителю, а вот взять на вооружение ряд приемов не возбраняется. Так, Сергей Домогацкий, автор курса «Разумная экономия на строительстве» советует заменить стену, выходящую на открытую террасу, стеклопакетом с дверью. Это дешевле, теплопотери низкие. «Возможно строить дома с панорамным остеклением даже в регионах, где температура зимой опускается ниже 40», — уверен Домогацкий. Еще один совет — узнать у крупных поставщиков окон ПВХ, нет ли на складах партии окон, ошибочно выполненных не по размерам заказчика. «Замерщики часто ошибаются в размерах и окна не подходят заказчикам. Эти ошибочные партии возвращают на производство, и сотнями они хранятся на складе или вообще под открытым небом. Заводы сбывают такие окна по бросовым ценам, в два и более раза дешевле», — комментирует Домогацкий. Так, корректировка оконных проемов под готовые блоки может сэкономить в масштабах дома десятки тысяч рублей.