Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Новостройки Дзержинского района Новосибирска: цены, факты, тренды
Материалы выпуска
Новостройки Дзержинского района Новосибирска: цены, факты, тренды Рынок Лариса Гильмутдинова: государство держит курс на монополизацию стройрынка Инструменты Выбор новостройки: Эталон комфортной жизни Экспертиза «Вкусные» места: перспективы и тонкости новосибирского рынка апартаментов Решения В Новосибирске обсуждают предложение Путина - инфраструктурную ипотеку Инструменты
Рынок Новосибирск,
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска
Новостройки Дзержинского района Новосибирска: цены, факты, тренды
«Сталинки», дачи и долгострои – РБК Новосибирск изучал особенности и перспективы недвижимости в Дзержинском районе Новосибирска
Фото: novosibirsk.cc

Дзержинский — достаточно крупный район правобережья Новосибирска. Его площадь — 36,7 кв.км, население — 171,5 тыс. жителей. Район расположен в северо-восточной части города, граничит с Октябрьским, Центральным и Калининским районами, северо-восточная граница совпадает с чертой города.

По словам управляющей октябрьского офиса АН «КВАДРОТЕКА» Татьяны Лебедевой, отличительная особенность Дзержинского района в том, что здесь много старого жилищного фонда и мало новостроек. «Новое жилье не строится целыми жилыми массивами, как в других районах, — в основном новостройки точечного типа, по 1-2 дома, — комментирует Лебедева. — Домам в среднем более 30 лет. Много промзон, часть из которых уже не действующая и используется как склады. Много ведомственного жилья».

По словам руководителя офиса агентства недвижимости «Жилфонд» Галины Соболь, для застройщика район привлекателен невысокой конкуренцией среди новых домов. «Есть много желающих переехать в новостройку, но при этом кардинально не менять своего места жительства, — говорит Соболь. — Люди хотят перебраться в новое более комфортабельное жилье неподалеку, чтобы водить малыша в тот же садик, чтобы ребенку не пришлось менять школу. И если поблизости с их старым домом возведут достойный жилой комплекс, они с радостью переедут».

По мнению Лебедевой, плюс района — близость к центру города и к метро. «Даже окраины Дзержинского района до метро — 6-7 остановок», — комментирует эксперт. Другие плюсы района — хорошие транспортные пути, центральные улицы района стоят в пробках менее интенсивно, чем в других районах, в результате даже из отдаленных окраин Дзержинского добраться до центра можно вполне комфортно.

Руководитель офиса агентства недвижимости «Жилфонд» Галина Соболь:

- Отличительная особенность района — это «сталинки». Много домов, возведенных в 50-е годы, еще до периода массовой и типовой хрущевской застройки. Это полногабаритные дома с просторными квартирами с большими кухнями и высокими потолками — выше трех метров. Однокомнатные квартиры здесь тоже очень просторные. Кстати, в некоторых «сталинках» вообще нет «однушек». «Сталинки» есть на проспекте Дзержинского, на улице Авиастроителей. У покупателей они ассоциируются с надежностью и качеством. Такой недвижимостью клиенты интересуются достаточно часто. Еще одна особенность Дзержинки — много дачных обществ. Особенно популярна «Золотая горка». Участки пользуются спросом: многие покупают землю, чтобы построить на ней индивидуальный дом и жить круглый год. Это удобно — общества в черте города, но при этом в тихих местах с хорошей транспортной доступностью.

По данным аналитиков n1.ru, Дзержинский отличают скромные размеры предлагаемых квартир: так, средняя студия в районе — 27 кв.м., а в соседнем Заельцовском — 35 кв.м. Однокомнатная квартира в Дзержинском районе в среднем имеет площадь 38 кв.м, что на 9 м меньше, чем в Железнодорожном.

В Дзержинском превалирует доля студий и однокомнатных квартир, таких тут более двух третей от общего пула предложений (68,8%). Среди предложений в районе мало трехкомнатных квартир — на данный момент доля таких — всего 8,3% от общего количества. В районе очень мало панельных новостроек, более 90% жилья строится по технологии «кирпич» или «кирпич-монолит»

Дзержинский район можно назвать одним из лидеров по доступности жилья на правом берегу: стоимость студии стартует от 800 тыс. руб, однокомнатной — от 1200 тыс. руб., схожая ситуация со средней ценой квартир, в абсолютном большинстве случаев средние квартиры в Дзержинском районе стоят дешевле подобных вариантов в Заельцовском, Центральном, Октябрьском и Железнодорожном районе.

Средняя стоимость квадратного метра в Дзержинском районе — 53,85 тыс. руб /кв.м. Это достаточно недорого для домов высокой степени готовности на правом берегу Новосибирска. Традиционно дороже всего стоит метр в студиях и однокомнатных квартирах.

По словам Лебедевой, по стоимости в Дзержинском четко выделяется сегмент предложений в новостройках на границе с Центральным районом, вторая привлекательная локация расположена вблизи двух станций метро — «Березовая роща» и «Золотая нива».

Есть достаточное количество предложений в уже сданных новостройках — ЖК «Этюд», продается по договорам ДДУ жилье в стоящем на сдаче (судя по объявлениям) доме на Авиастрителей, 27, сданном Кошурникова 2/1, «НовоНиколаевскъ» еще продает квартиры в новом доме по проспекту Дзержинского, 34/2.

Проблемы Дзержинского

Корреспондент РБК Новосибирск насчитал в Дзержинском районе как минимум восемь объектов, которые либо стоят, ибо числятся в числе долгостроев.

По словам независимого аналитика рынка недвижимости Сергея Николаева, Дзержинский район — «кладезь» знаковых долгостроев. Николаев сообщает, что на текущий момент в разных стадиях строительства в районе находится 14 домов, еще 2 (Кошурникова, 2 и Авиастроителей, 27) по документам сданы, но «к ним у дольщиков остаются некоторые вопросы». Из 14 оставшихся домов, по словам Николаева, с большой вероятностью только три будут сданы в относительно близкой перспективе

«Остальные объекты это либо проблемные, либо потенциально проблемные дома, — комментирует Николаев.- Ввод объектов по адресам Учительская 9, Кошурникова 22, Красина 54/1 и Кошурникова 25 уже задержан на 8-11 лет, площадка по ЖК «Три богатыря» изъята и продана другому застройщику, а там остались обманутые пайщики ЖСК. У двух домов на Есенина, тоже весьма туманные, с моей точки зрения, перспективы ввода.

Можно покупать квартиры на Планетной, 55 в «ГринАрте» и с долей разумного риска на Богаткова 260/1. При покупке на Авиастроителей 27 нужно проверять и согласовывать со всеми весь пакет документов. По остальным домам все на свой страх и риск, — на них можно выиграть в цене, а можно просто потерять деньги», — уверен Николаев

РБК поинтересовался у экспертов, возможно ли рассматривать вложение в некоторые проблемные объекты как инвестиции. Когда объект стоит, цена в нем значительно ниже рынка. Если объект при этом получает определенные, гарантированные и обозримые перспективы по достройке дома, — риск покупателя такой недвижимости можно считать разумным.

Однако по словам Лебедевой, цена на жилье в проблемных домах-долгостроях со временем меняется мало. «С целью инвестиций приобретать не выгодно, — это риски. Тот же «Колизей» дважды переходит из рук в руки, дважды озвучивались планы по достройке.

Не факт, что новому застройщику любого из долгостроев удастся договориться с дольщиками на тех условиях, которые он изначально планирует и которые будут ему выгодны. Негативный информационный хвост, недоверие, риски играют свою роль даже после сдачи дома.

У бывших долгостроек и после сдачи цены на квартиры остаются ниже, чем в соседнем доме «без истории». К примеру, дом на Лежена, 17 был проблемным. Прошло около 5 лет. И до сих пор в аналогичном доме от того же застройщика на Лежена, 19 (сдался вовремя и без проблем) квартиры стоят дороже и востребованы больше, чем в 17-м доме».

Обзоры недвижимости в других районах Новосибирска:
Новостройки Заельцовского района
Новостройки Железнодорожного района
Новостройки Октябрьского района
Новостройки Ленинского района